甲有一笔已登记之土地，将其出卖于乙，已办理所有权移转登记，
但尚未交付，16年后，乙请 ..

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按不动产买卖买受人之请求权有二
1交付
2所有权移转
两个都是基于买卖而来的请求权(民348),时效15年.
查本件,已经办理所有权(民法761)确定取得所有权,但尚未交付,无法现实占有,使用及用益,又已超过民法125的15年.故出卖人可抗辩之(民法144I).

先说明几个观念：

1. 甲已经为土地之移转登记，代表买受人乙取得土地之所有权，而成为土地之所有人。

2. 出卖人甲虽已移转不动产所有权予买受人乙，但在尚未交付占有前，依民法373条规定，土地之使用、收益权仍属于甲。

3. 为了避免架空出卖人甲所得主张之履行抗辩权（若乙未付款），买受人乙仅得依民法348条规定请求出卖人甲履行买卖契约交付标的物。

4. 甲为土地原所有人，其占有为合法占有。

故：甲得主张时效消灭完成而拒绝履行交付土地。

解决之道在于『债权相对性原则』：买受人乙得将土地之所有权移转登记予第三人丙，再由丙出面依民法767条向出卖人甲请求返还土地，可达成使出卖人甲交付土地之效果。


以上个人浅见，请参考!!

实务见解认为,于此情形,乙因登记取得该屋所有权,但因乙之请求权(767)罹于时效,而甲非无权占有
故甲得继续占有该屋,并拒绝交付
七0台上212决;七0台上114决;王,物权94P,参照

虽然这这问题，已经有几位大大发表意见了，但其实实务判决是根据个案判断，单看结论或许会还是一头雾水，小弟不才，来发表一下意见，如有错请不吝指正。
首先先来观念说明：
一般而言，取得物之所有权，物分动产及不动产，其取得方式当然亦分为动产、不动产。
动产取得所有权方式：交付（占有）。
不动产取得方式：交付（占有）+移转登记（这边指的是既受取得）
动产取得仅要交付，即可取得所有权﹗
注意：有些动产要登记之类的，那不是取得所有权之要件，譬如，购买机车（动产），只要机车交付买受人占有，买受人就算取得机车的所有权了，至于一般俗称过户，那只是行政机关需办理登记的程序罢了，非取得之要件。
不动产取得方式：交付+登记。
19上字第359号判例：登记制度原系保护合法取得权利之人，今讼争房屋究系已否合法取得所有权，尚待审究，自难徒以已经登记为藉口。
其实学者也是认为，若仅有交付或仅有登记，不算取得不动产所有权。我想这一点，一般教科书许多都会提到，不过一般人似乎认为既已登记，即取得所有权﹗
如依此看法，题目中的土地：
1.已经登记为乙名下所有，那为何乙不能主张民法767条，乙是所有权人啊，也不是共有，那甲不就是无权占有，为何乙不能以所有权人身份用767请求无权占有人甲返还﹖
2.上面柏桧大大说的2个请求权（交付及移转登记），是有15年消灭时效的适用，这是正确的，但是既已时效消灭，不能请求交付（因已移转登记了），那乙可以以所有权人身份，请求返还，不是吗﹖那为何不能用767﹖
3.经登记之不动产，没有15年的消灭时效之适用。
所以其实是因为登记而未交付，就不动产而言，乙根本未取得所有权，这也就是民法新增759-1第一项规定，不动产物权经登记者，推定登记权利人适法有此权利。仅是推定，亦可举反证来推翻，且为兼顾264的同时履行抗辩。有时后书上在举例子时，也仅写已登记而取得所有权，其实这是写书老师推定你知道不动产是交付+登记，且并不是要考这个问题，故无须详细再说一次是已登记且已交付。
有了这观念后，再来看题目：
甲有一笔已登记之土地，将其出卖于乙，已办理所有权移转登记，但尚未交付，16年后，乙请求甲交付土地
1.甲有一笔已登记之土地，将其出卖于乙，已办理所有权移转登记，但尚未交付。所以这边可以说，乙仅享有登记名义，但并未取得该不动产所有权，因为欠缺了交付（占有）这个动作。
PS：以前农业社会常发生的借名登记，一直到现在，可能因为私心作祟，所有人想要回土地，都要去打官司才有可能要回来，那为何能要回来﹖就是因为虽登记于借名人名下，但事实上仅是借名，而没有将土地交付，当然，如果有证据显示，确实仅是借名，是可以要回来的。所以登记不代表取得所有权，一定要有这观念。
2.既然乙未取得所有权，该土地则仍在原所有权人甲所有，故甲亦非无权占有，这也就是为何乙不能依767请求甲返还之原因。
3.16年后，乙请求甲交付土地。诚如上面大大回答的，请求交付的请求权，已因15年时效消灭完成，故甲得拒绝交付。
4.乙享有登记名义，系因与甲的买卖契约效力，故无不当得利可言。
5.从上面可知，乙仅得向甲依348请求交付，惟甲因时效完成，可拒绝交付；而乙享有登记名义系基于买卖契约，故甲又不得向乙依179不当得利之规定请求登记回去给甲，结论，互不得请求。面对此僵局，诚如angushuang在题目中所言，那乙不是很闷吗﹖
正如davidd4081大大所言，解决之道在于『债权相对性原则』：买受人乙得将土地之所有权移转登记予第三人丙，再由丙出面依民法767条向出卖人甲请求返还土地，可达成使出卖人甲交付土地之效果。
这是对的，但小弟不才，帮忙再解说清楚一点﹗如有错，请指教。
说明：
1.如小弟上述所言，乙既然因没交付而仅享有登记名义而没取得所有权，为何能再将该土地卖与第三人丙﹖这就要说到民法上一个重要的观念，就是买卖不以拥有标的物所有权为必要。故乙是可以出卖甲的土地给丙。
2.乙虽没有所有权，但因乙有登记名义，所以乙是无权处分他人之物，亦因是无权处分，故丙可以依759-1第2项，主张善意信赖公示原则（不动产的公示原则就是登记）而取得该土地之所有权（善意受让的前提是无权处分，此观念颇重要，要牢记）。所以到这边的话，所有权就确定由丙善意受让而取得，甲就没有所有权了。
3.因债权相对性的问题，故甲不得以与乙之间的买卖契约（债权）来对第三人主张，因为丙并非甲乙间买卖契约的当事人，故甲不交付可能是因为乙未给价金等原因，不能拿此等同时履行抗辩来对丙主张，因债权相对性，故此因买卖契约的问题，甲仅能对乙主张。
4.因丙已经善意取得该土地所有权，故丙已确定为所有权人，非如乙般仅享有登记名义。
5.丙既有该土地之所有权，即得以物权的对世性（即物权可对任何人主张），依767向甲请求返还，因此时丙是所有权人，而甲已经是无权占有人了。

补充解说各答案为何不对：
A乙之物上请求权不适用消灭时效规定，故甲不得拒绝
答：经登记之物上请求权确实没有消灭时效之适用，惟本题中，乙并非所有权人，所有权人是甲，而767第一项前段之要件，必须是所有权人请求无权占有人将物返还，乙不是所有权人，甲亦非无权占有。故本答案是错的。
B乙为土地之间接占有人
答：乙根本没占有土地，因根本未交付，参民法940、941之规定自明。
C甲得拒绝交付
答：正确答案，理由请参照上述说明。
D乙得行使侵权行为之损害赔偿
答：并无侵权行为，故不得请求侵权行为损害赔偿。
这样说明，不知道有没比较清楚﹖以上完毕。

乙再将不动产出卖与丙(仅有书状)但无法交付.
丙可否主张767,向甲请求交付?
依4楼大大的建解:
1丙善意取得,有759-1的适用,取得完全的所有权.
2虽为继受取得,但因债之相对性,可中断甲乙之抗辩.
..............

但若乙言明,事实如止,丙知情况,买受之,则可否行使767?
或要求乙负瑕疪担保(无法交付)?

下面是引用 柏桧 于 2009-12-01 19:02 发表的 :
乙再将不动产出卖与丙(仅有书状)但无法交付.
丙可否主张767,向甲请求交付?
依4楼大大的建解:
1丙善意取得,有759-1的适用,取得完全的所有权.
2虽为继受取得,但因债之相对性,可中断甲乙之抗辩.
..............

但若乙言明,事实如止,丙知情况,买受之,则可否行使767?
或要求乙负瑕疪担保(无法交付)?

呵呵～小弟上面所言，是仅就学理可做此解释而言，如果题目这样给你，你可以这样回答，至于柏桧兄的疑问：
1.丙善意取得,有759-1的适用,取得完全的所有权.
我们一般在讲善意受让，前提是无权处分才有善意受让的问题，有权处分的话，就没有善意不善意的问题。而可以主张善意受让，当然必须要有可得信赖的公示外观，只要有可值得信赖的公示外观，第三人又是善意不知情的情况，法律就保障第三人以及交易安全。
就公示原则而言：
动产：交付（占有）。
不动产：登记。
准物权（债权、无体财产权），不要求公示外观，所以无善意取得之适用。
亦即，需具备公示原则，始得主张公信原则而善意取得﹗所谓公信原则，即法定公示外观及信赖法定公示外观之原则。故只要是善意信赖登记（不动产）而为法律行为，则可主张善意取得，一物一权主义，既已由第三人善意取得不动产，则原不动产所有人丧失其不动产所有权。
柏桧兄应该知道，以往不动产的善意受让，法并未明文规定，一般都是援引土地法43条，98年1月物权修法时，增订759-1，我想就不动产的部分再补充说明一下，土地法43条：依本法所为之登记，有绝对效力。而759-1第一项的登记名义，仅仅是推定适法享有此权利，因学者长期以来主张，登记可以是权利证明，但不是权利取得之方式，所以759-1修法新增时，不像土地法43条一样，赋予绝对的效力，而在修正理由中也提到，为免文义两歧，将来土地法修法时，应将土地法43条配合本条修正。
所以我想，柏桧兄可能觉得，那乙卖给丙，一样没交付，为何可取得所有权﹖呵呵，因为丙取得所有权，是善意受让，这是为了保障交易安全所设的制度，〝严格来讲〞，是非正常的取得途径。
2虽为继受取得,但因债之相对性,可中断甲乙之抗辩.
这问题我想先厘清一下：
（一）我之前回答，在不动产的取得部分，注明继受取得，那是对买卖而言，如果是土地重划、善意受让等，那是原始取得，继受取得才有瑕疵担保的问题。
（二）债之相对性，并不是可中断甲乙的抗辩，这部分观念要弄清楚，不是中断问题，而是主张问题，故无所谓中断。意思就是，假设题目中，甲不交付给乙，是因为乙并未给付价金，甲一样可以主张同时履行抗辩，但因债之相对性，只能跟债之关系的相对人主张，故甲主张的同时履行抗辩，仅可以对乙主张，而不能对丙（第三人）主张，因为丙并非甲乙间买卖契约当事人，这题目中，有2个买卖契约，一个是甲乙间，一个是乙丙间，丙仅与乙发生债之关系（因为不同买卖契约）。所以并不是中断甲乙间的抗辩，而是甲基于债之关系，仅得对债之关系中的当事人主张，而甲乙的债之关系当事人，就是只有甲乙2人，丙乙是另一个债之关系，与甲无涉，这才是债之相对性的意思。甲只能诉请乙依348，交付当初甲乙买卖契约中的价金，或218-1来主张，因为对乙再主张同时履行抗辩已经没有意义了，因为所有权已经为丙所取得，甲没法用不交付给〝乙〞来对丙主张同时履行抗辩。
那甲可不可以不交付给丙，说实话，就法律上而言，丙已取得所有权，甲是无权占有，甲没有任何权利可以主张不交付（赖皮死不交付给丙，不是法律上的权利喔）。
（三）丙向甲请求交付（应该说返还），是因为丙有所有权，而甲是无权占有（一物一权，一块土地仅能有一个所有权，共有仍是只有一个所有权喔，不过这是另外一个观念，就不说明以免开花﹗）所以符合767规定的要件，而物权是绝对性、对世性，故丙可依767要求甲返还。
3.但若乙言明,事实如止,丙知情况,买受之,则可否行使767?
或要求乙负瑕疪担保(无法交付)?
呵呵，在民法中，善意、恶意的简单区分，就是知不知情，如果丙知情，那丙就是恶意，当然没有〝善意〞取得的问题。既然没有善意取得，那丙当然就无法取得所有权，也就不是所有权人，当然就不能行使767啊﹗767的要件是：所有权人来行使该物上请求权，相对人是无权占有。
至于瑕疵担保，你这边问的应该是权利瑕疵担保，瑕疵担保解释起来有点复杂，但简单来说，善意受让是原始取得，不负瑕疵担保责任﹗
我想，柏桧兄可能认为，乙应该负349的权利担保责任，但是你换个角度想，甲能对丙主张何种权利﹖就法律上（非指现实上，现实上可能胡搞瞎搞无理取闹之类的，但那是现实上的问题，不是法律上的权利），完全没有啊﹗既然没有，那乙要负何责任﹖再来提到无法交付，就法律上而言，丙既已善意取得，自然可请求甲返还，前面有说到，善意取得是为保障交易安全，故严格言之，非属正常的方式，在法律上，只要第三人善意，就让第三人取得所有权，并非需要严格遵守动产交付、不动产交付+登记。但因动产要主张善意取得，本身即要信赖公示外观，而动产的公示外观就是交付（占有），故动产善意取得的前提就已经是交付了，故没有还要不要再交付的问题，而不动产的公示外观是登记，也没有交付的问题，故如果是善意取得不动产所有权，则出卖人不必负无法交付的瑕疵担保﹗当然这是指题目的情况，如果是房子（因土地虽非不可能，但比较难灭失，所以我改成房子）因失火而灭失，且是在买卖契约订立后，则为嗣后客观不能之给付，出卖人则免给付义务，买受人则免为价金之给付，这是另外的问题（好像准备开花了，赶紧打住，呵呵）﹗单以本题而言，如上所述。
另外，延伸说明：
但若乙言明,事实如止,丙知情况,买受之,则可否行使767?
（一）乙如果都讲明，事实如此，但有时想想，讲明是讲明到何种程度﹖
1.仅讲明到甲尚未交付土地与乙，我想丙应该不愿意买吧，因为麻烦，还要去跟另外的人（甲）要。
（二）如果讲明到，是因为乙未交付价金（假设是这种情况导致甲不交付），那丙应该也不愿意买吧﹗如果丙还愿意买，此时有可能是为了帮乙把土地要到手，那这就是通谋须为意思表示了，依87条规定，乙丙间买卖根本是无效，丙自然就无法取得所有权，也不可能去跟甲主张767﹗
最后，其实上面说的都是权利上可以主张的，但如果是实际案例，打官司时要举证，这才是麻烦的地方，如何证明是善意取得﹖其实这有点难﹗
所以针对柏桧兄的问题，简单的说：
1.如果丙知情，就非善意，无法主张善意取得，自然丙就没有所有权，当然无法主张767。
2.如果丙是善意取得，而善意取得的前提是无权处分及信赖公示外观，也没有交付问题，自然不负无法取得的瑕疵担保。
杂七杂八说了一堆，不知以上的说明，柏桧兄可否接受或是有小弟讲不清楚的地方﹖

谢谢回覆:大家讨论,请勿介意.
一,其实简单的说:整理如下,大大的见解是,
1甲仅登记所有权给乙,但未交付土地给乙
2乙再将土地卖与丙(在所有权是有权处分,在交付是无权处分)
3但因善意受让下,丙取得完整的所有权(附送一个交付请求权)以圆满所有权.且因债之相对性,甲对乙的抗辩,不能对丙主张.
4所以丙得向甲主张767(物上请求权).(不是主张买卖的请求权)
二,又若乙向甲明说没有办法直接交付,而是让与交付请求权,要丙向甲请求占有返还,但并未说明已超过15年,甲可以对抗一事.
1则丙之善意取得是所有权?(因乙是有权处分)(债物均成立)只是有权利瑕疪(这个买卖的所有权不完满),应不算是善意受让,原始取得所有权.
2但乙未明说,则丙误以为圆满,向甲(767)请求时,债之相对性?
3管见以为此时,或以(返还占有)为物上请求权之部分内容,应包含在善意取得范围内,即有权处分之所有权,但附了一个有对抗的返还请求权(却未明说)(而且乙无权处分对甲之抗辩),使丙善意取得这个全部的圆满所有权.

........
三,但若乙向丙言明一切,那就依契约:无权利担保责任.
1乙丙只有所有权,乙卖与丙的是一个权利有缺的所有权(欠交付).
2丙即已接受,无善意受让(因乙有权处分),但丙可否主张759-1,因为公示原则,而推定取得所有权(圆满的)(因为交付是事实外观,不用登记)?因丙已知甲交付占有可对抗一事,故不可.

.........
以上是在说明,这种个案,如以再卖与第三人,而想用第3人为善意取得,以取得占有的作法,恐有困难.
1未言明,则诈欺,且要负权利担保责任.又无法善意取得(因为有权处分,只是那个交付是没说的诈欺,交付这部分可否善意取得?).丙对甲主张善意取得,甲会说是有权处分,怎会跟谁买的向谁要,若主张让与请求权以代交付,则继受交付请求权,甲可以时效对抗的.丙只有回头再向乙要求不能交屋的责任.(解约)
2已言明,则无善意取得,且不负权利担保,乙都没责任(且脱身了).丙买了一个欠缺的所有权,对甲不能主张,对乙也不能主张.丙想用债之相对性或善意受让,买便宜屋,恐会伤财.
以上,请指正.
......

这...柏桧兄似乎有些点误会了我的意思，另外说明：
2乙再将土地卖与丙(在所有权是有权处分,在交付是无权处分)
这部分是...所有权的地方是无权处分，因为乙并没有所有权，而交付是事实行为，不是无权处分，除非柏桧兄指的是最广义的处分。以下附上体系表：
处分（最广义）→事实上处分（以事实行为来处分：譬如交付）、法律上处分（以法律行为来处分）
  法律上处分→负担行为（譬如债权）、处分行为（最狭义）
      处分行为→物权行为、准物权行为
3但因善意受让下,丙取得完整的所有权(附送一个交付请求权)以圆满所有权.且因债之相对性,甲对乙的抗辩,不能对丙主张.
丙取得完整的所有权，但没附送一个交付请求权，交付请求权是债权，丙最后是向甲依767行使物上请求权（767前段的所有物返还，这是物权不是债权）
二,又若乙向甲明说没有办法直接交付,而是让与交付请求权,要丙向甲请求占有返还,但并未说明已超过15年,甲可以对抗一事.
1则丙之善意取得是所有权?(因乙是有权处分)(债物均成立)只是有权利瑕疪(这个买卖的所有权不完满),应不算是善意受让,原始取得所有权.
（1）丙的善意取得，是因为乙无权处分该土地，且善意信赖登记外观，因而取得该所有权（物权）。
（2）债权原则上只要双方让与合意，要约、承诺皆有，意思表示无瑕疵，债权就成立。
（3）债权、物权要分开看，各自探讨其要件，尤其物权有独立性、无因性等特性。
（4）债权因不具备公示外观，所以债权无善意取得之适用，这边的善意受让指的是物权。
2但乙未明说,则丙误以为圆满,向甲(767)请求时,债之相对性?
丙向甲依767请求返还，系基于丙对该土地的所有权，与债之相对性无关。
3管见以为此时,或以(返还占有)为物上请求权之部分内容,应包含在善意取得范围内,即有权处分之所有权,但附了一个有对抗的返还请求权(却未明说)(而且乙无权处分对甲之抗辩),使丙善意取得这个全部的圆满所有权.
因乙无权处分，而丙取得土地所有权系基于善意受让，乙是无权处分该土地之所有权，既以善意取得所有权，本即可依767请求返还，且乙无权处分该物权，跟甲能否抗辩是2回事喔。
........
三,但若乙向丙言明一切,那就依契约:无权利担保责任.
若乙向丙言明一切，那就是通谋虚伪，债权跟物权都无效，且这部分是举证问题了而非依契约无权利担保责任。。
1乙丙只有所有权,乙卖与丙的是一个权利有缺的所有权(欠交付).
交付是事实行为，不是权利有缺的所有权，所有权本身不是权利无缺，顶多是限制（譬如有用亦物权或担保物权在该所有权上）
2丙即已接受,无善意受让(因乙有权处分),但丙可否主张759-1,因为公示原则,而推定取得所有权(圆满的)(因为交付是事实外观,不用登记)?因丙已知甲交付占有可对抗一事,故不可.
丙即已接受，无善意受让，非乙有权处分，而是因为丙知情属恶意，所以不能主张善意受让。
.........
以上是在说明,这种个案,如以再卖与第三人,而想用第3人为善意取得,以取得占有的作法,恐有困难.
1未言明,则诈欺,且要负权利担保责任.又无法善意取得(因为有权处分,只是那个交付是没说的诈欺,交付这部分可否善意取得?).丙对甲主张善意取得,甲会说是有权处分,怎会跟谁买的向谁要,若主张让与请求权以代交付,则继受交付请求权,甲可以时效对抗的.丙只有回头再向乙要求不能交屋的责任.(解约)
2已言明,则无善意取得,且不负权利担保,乙都没责任(且脱身了).丙买了一个欠缺的所有权,对甲不能主张,对乙也不能主张.丙想用债之相对性或善意受让,买便宜屋,恐会伤财.
以上,请指正.
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能否再请教,大家讨论,不要介意.
两种情形:
1甲乙假买卖,假登记,未交付乙.乙再卖与丙.(乙无权处分,丙有善意受让,就所有权部分),但就甲还在用A屋地一事,无法交付,如何处理?丙可向甲以何基础请求交付吗?(通常考题在问这一型)

2甲乙真买卖,真登记,未交付乙(可能有同时抗辩,或时效消灭),乙再真卖与丙,(此时乙有权处分所有权,丙也登记取得所有权),但交付这个事实未完成,如何处理?丙可向甲以何基础,请求交付吗?(这一类型,还真找不到见解)

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